Wie viel Eigenkapital braucht man für die Baufinanzierung?

Die Eigenkapitalquote entscheidet maßgeblich über Zinssatz, Beleihungsauslauf und Genehmigungsfähigkeit der Finanzierung. Faustregeln: Die Baunebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler – ca. 10–15 % der Gesamtkosten) sollten zwingend aus Eigenkapital bezahlt werden. Bei 20 % Eigenkapital sinkt der Zinssatz oft um 0,2–0,4 % gegenüber einer Vollfinanzierung. Als Eigenkapital zählen: Bargeld, Tagesgeld, Sparkonten, Wertpapiere, ein bezahltes Grundstück, Bausparguthaben und – mit Einschränkungen – Eigenleistungen ('Muskelhypothek', max. 10–15 % der Bausumme). Lebensversicherungen und Verwandtendarlehen werden je nach Bank teilweise anerkannt.

Familie Walter plant ein Haus für 500.000 € Gesamtkosten. Sie haben 90.000 € Sparguthaben (18 %) plus ein geerbtes Grundstück im Wert von 80.000 € (16 %). Eigenkapitalquote: 34 %. Die Bank gewährt ihnen den Top-Konditionszins für Beleihungsauslauf bis 60 %.

Eigenkapital wird nur auf den Hauspreis bezogen – Baunebenkosten und Außenanlagen werden vergessen. Auch Eigenleistung wird oft zu hoch bewertet. Eine Vollfinanzierung (110 %) ist möglich, aber teuer – Aufschläge von 0,5–1 % sind üblich, plus Risiko bei späterem Verkauf.

Mehr Eigenkapital senkt den Zins. Beispielrechnung 350.000 € Darlehen, 25 Jahre Laufzeit: 0,3 % weniger Zins = ca. 25.000 € Ersparnis über die Gesamtlaufzeit.