Was ist eine Reservierungsvereinbarung?

Reservierungsvereinbarungen sind in der Praxis verbreitet, rechtlich aber heikel: Eine echte Verkaufsbindung kann nur durch notariellen Kaufvertrag (§ 311b BGB) wirksam vereinbart werden. Privatschriftliche oder mit dem Makler abgeschlossene Reservierungsvereinbarungen erzeugen daher keine echte Verkaufsverpflichtung – der Verkäufer kann theoretisch trotzdem an Dritte verkaufen. Der BGH hat 2023 entschieden, dass Reservierungsgebühren in Maklerverträgen, die nicht beurkundet sind, regelmäßig unwirksam sind und zurückgefordert werden können (BGH, 20.04.2023 – I ZR 113/22). Zulässig bleiben sehr kurze Reservierungen ohne nennenswerte Gebühr oder eine vom Verkäufer direkt vereinbarte und beurkundete Optionsvereinbarung.

Familie Lang interessiert sich für ein Grundstück und unterschreibt beim Makler eine Reservierung für 4 Wochen gegen 5.000 € Gebühr. Während der Reservierungszeit verkauft der Eigentümer das Grundstück an einen anderen Käufer. Familie Lang fordert die 5.000 € erfolgreich zurück – die Vereinbarung war nach BGH-Rechtsprechung unwirksam.

Käufer zahlen hohe Reservierungsgebühren in der Annahme, dadurch rechtssicher gebunden zu sein – das Gegenteil ist der Fall. Auch wird oft auf Druck des Maklers schnell unterschrieben, ohne den Inhalt prüfen zu lassen. Eine echte Bindung gibt es ausschließlich beim Notar.

Reservierungsgebühren liegen typischerweise zwischen 0,5 % und 2 % des Kaufpreises (oft 5.000–15.000 €). Nach aktueller BGH-Rechtsprechung sind diese in den meisten Fällen rückforderbar.