Was ist Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht wird im Grundbuch als eigenständiges Recht eingetragen und kann beliehen, vererbt und verkauft werden – wirtschaftlich ähnelt es einem Grundstückseigentum mit Mietkomponente. Üblich sind Laufzeiten von 60–99 Jahren. Der Erbbauzins beträgt meist 3–5 % des Grundstückswertes pro Jahr, oft an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Häufige Erbbaurechtsgeber sind Kirchen, Stiftungen und Kommunen. Vorteil: deutlich geringerer Kapitalbedarf zu Beginn (kein Grundstückskauf, weniger Grunderwerbsteuer). Nachteil: dauerhafte Belastung, Wertentwicklung des Grundstücks kommt nicht dem Erbbauberechtigten zugute. Bei Vertragsende fällt das Bauwerk gegen Entschädigung (meist 2/3 des Verkehrswertes) an den Eigentümer zurück.

Familie Stein erhält von der Kirche ein 600 m² großes Grundstück (Wert 180.000 €) im Erbbaurecht über 99 Jahre. Erbbauzins: 4 % = 7.200 € pro Jahr (600 €/Monat). Sie sparen die 180.000 € Grundstückskaufpreis – können also mehr Eigenkapital ins Haus stecken. Über 30 Jahre fließen 216.000 € Erbbauzins.

Banken finanzieren Häuser auf Erbbaurecht oft mit Zinsaufschlag und nur, wenn die Restlaufzeit deutlich über die Kreditlaufzeit hinausgeht. Auch wird die Wertsteigerung des Grundstücks unterschätzt – sie kommt allein dem Eigentümer zu. Die Anpassungsklauseln des Erbbauzinses werden oft nicht genau geprüft.

Jährlicher Erbbauzins 3–5 % des Grundstückswertes. Bei 200.000 € Bodenwert: 6.000–10.000 € pro Jahr. Über 70 Jahre können so leicht 700.000–1.000.000 € (nominal) anfallen – allerdings ohne Wertanpassung der Inflation.