Was ist die überbaubare Grundstücksfläche?

Im Bebauungsplan wird häufig festgesetzt, welche Grundstücksfläche bebaut werden darf. Diese kann durch Baugrenzen, Baufluchtlinien, Grenzbebauung und Vorgärten begrenzt sein. Außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche dürfen in der Regel keine Gebäude stehen; Ausnahmen bilden oft Nebenanlagen, sofern der Bebauungsplan dies zulässt. Die überbaubare Grundstücksfläche ist maßgeblich für die Berechnung der Grundflächenzahl (GRZ) und damit für die zulässige Bebauungsdichte.

Ein Grundstück ist 800 m² groß. Der Bebauungsplan legt fest, dass nur die hintere 500 m² überbaubar sind und ein 5 m tiefer Vorgarten freizuhalten ist. Obwohl das Grundstück groß wirkt, dürfen Wohnhaus und Garage nur auf den 500 m² errichtet werden. Die GRZ bezieht sich ebenfalls auf diese Fläche.

Die gesamte Grundstücksfläche als überbaubar ansehen. Auch Vorgärten, Schrägabstandsflächen und nicht überbaubare Bereiche werden oft übersehen, was später zu Abstandsverstößen führt.