Was ist der Innenbereich (§ 34 BauGB)?

Liegt ein Grundstück innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, aber nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB. Maßstab ist die nähere Umgebung: Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche müssen sich in den vorhandenen Rahmen einfügen. Zusätzlich müssen die Erschließung gesichert sein und das Ortsbild gewahrt bleiben. Die Landesbauordnung regelt davon unabhängig, ob ein Genehmigungsverfahren, eine Genehmigungsfreistellung oder Verfahrensfreiheit greift.

In einer Straße mit zweigeschossigen Einfamilienhäusern plant eine Bauherrin ein Wohnhaus mit zwei Vollgeschossen und Satteldach. Da sich Höhe, Nutzung und Stellung im Rahmen der Nachbarbebauung bewegen, ist das Vorhaben nach § 34 BauGB grundsätzlich zulässig. Ein viergeschossiges Mehrfamilienhaus würde diesen Rahmen dagegen sprengen.

Den Innenbereich mit „keine Vorschriften“ verwechseln. Auch ohne Bebauungsplan gelten Abstandsflächen, örtliche Satzungen, Denkmal- und Naturschutz. Zudem wird die „nähere Umgebung“ oft zu großzügig gefasst – maßgeblich ist der tatsächlich prägende Bereich, nicht der ganze Ort.

Eine Bauvoranfrage zur Klärung der Zulässigkeit im Innenbereich kostet je nach Bundesland und Umfang meist 50–500 Euro und ist deutlich günstiger als ein abgelehnter Bauantrag.