Schwarzbau & Rückbauverfügung

Ein Schwarzbau entsteht, wenn ein Bauvorhaben ohne Baugenehmigung, Genehmigungsfreistellung oder ausreichende Verfahrensfreiheit ausgeführt wird. Die Bauaufsichtsbehörde kann den Bau untersagen, den Betrieb untersagen und eine Rückbauverfügung erlassen. Diese ist ein Verwaltungsakt mit Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Die Kosten trägt regelmäßig der Bauherr oder Verfügungsadressat. Zudem können Ordnungsgelder und Bußgelder drohen. Eine nachträgliche Legalisierung ist nur in Ausnahmefällen möglich, wenn das Vorhaben nachträglich genehmigungsfähig wäre.

Ein Bauherr errichtet eine Terrassenüberdachung ohne Bauantrag, weil er meint, das sei nur eine kleine Anlage. Die Bauaufsicht stellt fest, dass eine Genehmigung erforderlich gewesen wäre und das Vorhaben gegen Abstandsflächen verstößt. Sie erlässt eine Rückbauverfügung, und der Bauherr muss die Überdachung auf eigene Kosten abbauen.

Annahme, dass kleine Bauwerke nie genehmigungspflichtig sind. Auch wird oft vergessen, dass ein bereits begonnener Bau nicht nachträglich durch einen Antrag geheilt werden kann, wenn er von Anfang an unzulässig war.

Rückbaukosten können je nach Größe und Bauweise mehrere Tausend bis Zehntausend Euro betragen. Hinzu kommen Bußgelder, Kosten für Gutachten und möglicherweise Schadensersatzansprüche Dritter.