Was passiert bei der Bauabnahme?

Bei der Bauabnahme begehen Sie mit dem Bauunternehmer (idealerweise mit Sachverständigem) das Gebäude, prüfen alle Leistungen auf Vertragsgemäßheit und dokumentieren Mängel. Das Ergebnis wird im Abnahmeprotokoll festgehalten.

Muss ich die Abnahme durchführen?

Ja, als Bauherr sind Sie zur Abnahme verpflichtet, wenn die Leistung vertragsgemäß erbracht wurde. Eine stillschweigende Abnahme (durch Einzug) sollten Sie vermeiden – bestehen Sie auf einer formalen Abnahme.

Was sind wesentliche Mängel?

Wesentliche Mängel beeinträchtigen die Nutzung erheblich oder stellen Sicherheitsrisiken dar: undichtes Dach, fehlende Heizung, fehlerhafte Elektrik, Risse in tragenden Bauteilen. Bei wesentlichen Mängeln können Sie die Abnahme verweigern.

Wie lange haftet der Bauunternehmer?

Die Gewährleistungsfrist beträgt nach BGB 5 Jahre, nach VOB/B 4 Jahre ab Abnahme. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln gilt die reguläre Verjährungsfrist von 3 Jahren ab Kenntnis, maximal 10 Jahre.

Was kostet ein Bausachverständiger bei der Abnahme?

Ein Bausachverständiger berechnet für eine Bauabnahme 500–1.500 €. Die Investition lohnt sich fast immer: Im Durchschnitt werden Mängel im Wert von 10.000–30.000 € entdeckt, die sonst unbemerkt geblieben wären.

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Bauabnahme Haus

Redaktion: Daniel von Bau-Lex · Veröffentlicht am 01. Juli 2025

Die Bauabnahme ist die formale Übergabe des fertigen Bauwerks vom Bauunternehmer an den Bauherrn. Sie ist ein rechtlich bedeutsamer Akt: Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist und die Beweislast für Mängel kehrt sich um.

Ablauf im Detail

Abnahmetermin vorbereiten

Beauftragen Sie einen unabhängigen Bausachverständigen (Kosten: 500–1.500 €) für die Begleitung der Abnahme. Erstellen Sie eine Mängelliste anhand Ihrer bisherigen Dokumentation. Vergleichen Sie den Ist-Zustand mit den Bauplänen und der Baubeschreibung.

Formale Abnahme durchführen

Die Abnahme sollte schriftlich erfolgen. Gehen Sie systematisch jeden Raum durch und prüfen Sie: Wände und Decken (Risse, Unebenheiten), Böden (Hohlstellen, Kratzer), Fenster und Türen (Funktion, Dichtung), Sanitär (Wasserdruck, Abfluss), Elektro (alle Steckdosen und Schalter), Heizung (Funktion, Regelung).

Mängel dokumentieren

Dokumentieren Sie jeden Mangel mit Foto, genauer Ortsbeschreibung und Schweregrad. Unterscheiden Sie zwischen wesentlichen Mängeln (die die Abnahme verhindern) und unwesentlichen Mängeln (die nachgebessert werden müssen). Halten Sie Mängel im Abnahmeprotokoll fest.

Abnahmeprotokoll erstellen

Das Abnahmeprotokoll wird von beiden Parteien unterschrieben. Es enthält: Datum, Beteiligte, geprüfte Bereiche, festgestellte Mängel, vereinbarte Fristen zur Mängelbeseitigung, vorbehaltene Rechte. Behalten Sie sich das Recht auf Vertragsstrafe und Gewährleistungsansprüche ausdrücklich vor.

Gewährleistungsfristen beachten

Nach BGB beträgt die Gewährleistungsfrist 5 Jahre, nach VOB/B 4 Jahre ab Abnahme. Dokumentieren Sie alle Mängel, die innerhalb dieser Frist auftreten. Bei versteckten Mängeln (z. B. undichte Dampfsperre) kann die Frist länger sein. Sichern Sie den Gewährleistungseinbehalt (5 % der Schlussrechnung) vertraglich ab.

Tipps

Nehmen Sie niemals unter Zeitdruck ab – der Termin ist wichtiger als Sie denken.
Unterschreiben Sie nicht, wenn wesentliche Mängel vorliegen.
Ein Bausachverständiger findet typischerweise Mängel im Wert von 5.000–30.000 €.
Vorbehalt im Protokoll: Recht auf Vertragsstrafe, bekannte und unbekannte Mängel vorbehalten.
Machen Sie die Abnahme bei Tageslicht und mit ausreichend Zeit.

Checkliste

Bausachverständigen beauftragt
Mängelliste vorbereitet
Alle Räume systematisch geprüft
Fenster und Türen auf Funktion geprüft
Sanitäranlagen getestet
Elektroinstallation geprüft
Heizung und Lüftung getestet
Mängel mit Fotos dokumentiert
Abnahmeprotokoll unterschrieben
Gewährleistungseinbehalt vereinbart