Bauantrag Bayern – Ablauf, Kosten & Unterlagen 2026
Redaktion: Daniel von Bau-Lex · Aktualisiert am
Rechtsstand: April 2026
Bayern hat mit der BayBO eine der liberalsten Bauordnungen Deutschlands. Viele Wohnbauvorhaben können im vereinfachten Genehmigungsverfahren oder sogar genehmigungsfrei realisiert werden. Die Grunderwerbsteuer ist mit 3,5 % die niedrigste in Deutschland. Für private Bauherren bedeutet das: weniger Bürokratie, schnellere Verfahren und geringere Nebenkosten als in den meisten anderen Bundesländern. Besonders vorteilhaft ist die Möglichkeit der Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO, die bei Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans den Baubeginn bereits nach Ablauf einer Monatsfrist ermöglicht – ganz ohne förmliche Baugenehmigung. Wer in Bayern baut, profitiert außerdem von der zunehmenden Digitalisierung: Der digitale Bauantrag über das BayernPortal beschleunigt den Prozess erheblich und spart Wege zur Behörde.
Kurzantwort: Bauantrag Bayern
Ein Bauantrag in Bayern dauert im vereinfachten Verfahren ca. 4–8 Wochen und kostet als reine Genehmigungsgebühr ca. 700–1.750 € (bei 350.000 € Bausumme). Zusammen mit Lageplan, Statik und Energieausweis liegen die Gesamtkosten bei ca. 5.500–11.000 €. Bayern hat mit 3,5 % die niedrigste Grunderwerbsteuer Deutschlands.
- •Genehmigungspflicht: Wohngebäude sind in Bayern grundsätzlich genehmigungspflichtig, im Bebauungsplangebiet oft nur freistellungspflichtig (Art. 58 BayBO).
- •Dauer: 4–8 Wochen im vereinfachten Verfahren, 1 Monat bei Genehmigungsfreistellung, 8–12 Wochen in München und Nürnberg.
- •Gebühr: rund 0,2–0,5 % der Bausumme; Gesamtkosten mit Fachplanern ca. 5.500–11.000 €.
- •Grunderwerbsteuer: 3,5 % – der bundesweit niedrigste Satz.
- •Genehmigungsfrei sind u. a. Garagen und Carports bis 50 m² sowie Gartenhäuser bis 75 m³ im Innenbereich.
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Besonderheiten in Bayern
- Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (Art. 59 BayBO) für Wohngebäude bis zur Gebäudeklasse 3
- Genehmigungsfreistellung (Art. 58 BayBO) bei Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans
- Abstandsflächen: grundsätzlich 0,4 H (Wandhöhe), mindestens 3 m; kommunale Abweichungen möglich
- Niedrigste Grunderwerbsteuer Deutschlands: 3,5 %
- Keine Stellplatzverpflichtung auf Landesebene – kommunale Regelungen beachten
- Digitaler Bauantrag über das BayernPortal möglich
- Keine verpflichtende Prüfung durch Prüfingenieur bei Gebäudeklasse 1–2
Voraussetzungen: Wann ist eine Baugenehmigung in Bayern erforderlich?
Eine Baugenehmigung ist in Bayern immer dann erforderlich, wenn ein Vorhaben nicht ausdrücklich in Art. 57 BayBO als verfahrensfrei aufgeführt ist und keine Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO greift. Genehmigungspflichtig sind damit insbesondere der Neubau von Wohn- und Nichtwohngebäuden, Anbauten, Aufstockungen, Nutzungsänderungen sowie alle Vorhaben im Außenbereich nach § 35 BauGB.
Diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein
- Das Grundstück ist bauplanungsrechtlich zulässig bebaubar (Bebauungsplan nach § 30 BauGB, Innenbereich nach § 34 BauGB oder privilegiertes Außenbereichsvorhaben).
- Die Erschließung ist gesichert: Zufahrt, Wasser, Abwasser, Strom.
- Die Bauvorlagen stammen von einem bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser (Architekt oder Bauingenieur mit Eintragung).
- Abstandsflächen von grundsätzlich 0,4 H, mindestens 3 m, sind eingehalten; abweichende kommunale Satzungen sind geprüft.
- Standsicherheits- und GEG-Nachweis liegen vor; ab Gebäudeklasse 3 zusätzlich ein Brandschutznachweis.
Welche Ausnahmen gibt es?
- →Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO: im qualifizierten Bebauungsplangebiet genügt die Vorlage bei der Gemeinde, Baubeginn nach einem Monat.
- →Abweichungen von Abstandsflächen oder Festsetzungen des Bebauungsplans sind über einen Antrag auf Abweichung bzw. Befreiung (§ 31 BauGB) möglich, müssen aber begründet werden.
- →Denkmalgeschützte Gebäude benötigen zusätzlich eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis – auch bei sonst verfahrensfreien Maßnahmen.
- →Im Außenbereich entfällt die Freistellung grundsätzlich; hier ist stets ein förmliches Verfahren nötig.
Grundlagen dazu erklären wir im Glossar: Bauantrag, Baugenehmigung, Bauvoranfrage und Genehmigungsfreistellung.
Welche Bauvorhaben sind in Bayern genehmigungsfrei?
Verfahrensfrei bedeutet nicht regelfrei: Bebauungsplan, Abstandsflächen und Vorgaben zur Grenzbebauung gelten trotzdem.
- Garagen und überdachte Stellplätze bis 50 m² Grundfläche und bis 3 m Wandhöhe (Art. 57 BayBO)
- Gartenhäuser und Gerätehütten bis 75 m³ umbauter Raum im Innenbereich, ohne Aufenthaltsraum, Toilette und Feuerstätte
- Terrassenüberdachungen bis 30 m² und bis 3 m Tiefe an Wohngebäuden
- Einfriedungen bis 2 m Höhe außerhalb des Außenbereichs
- Solar- und Photovoltaikanlagen auf und an Dach- und Außenwandflächen
- Schwimmbecken bis 100 m³ im Innenbereich
Details je Vorhaben: Carport, Gartenhaus und Terrassenüberdachung.
Erforderliche Unterlagen für den Bauantrag in Bayern
Folgende Unterlagen müssen Sie für einen vollständigen Bauantrag in Bayern einreichen. Fehlende Dokumente sind der häufigste Grund für Verzögerungen.
- 1Ausgefülltes Bauantragsformular (amtliches Formblatt)
- 2Amtlicher Lageplan im Maßstab 1:1000 (nicht älter als 6 Monate)
- 3Bauzeichnungen: Grundrisse, Schnitte, Ansichten (Maßstab 1:100)
- 4Baubeschreibung mit Angaben zu Konstruktion, Materialien und Nutzung
- 5Berechnung der Grund- und Geschossflächenzahl (GRZ/GFZ)
- 6Standsicherheitsnachweis (Statik) durch Tragwerksplaner
- 7Wärmeschutznachweis / GEG-Nachweis durch Energieberater
- 8Entwässerungsplan mit Nachweis der Regenwasserversickerung
- 9Ggf. Brandschutznachweis (ab Gebäudeklasse 3)
- 10Ggf. Schallschutznachweis bei Doppel- oder Reihenhäusern
Ablauf des Bauantragsverfahrens in Bayern
So läuft der Bauantrag in Bayern Schritt für Schritt ab – von der Voranfrage bis zur Baugenehmigung.
Voranfrage (optional)
Bauvoranfrage bei der Gemeinde zur Klärung der grundsätzlichen Bebaubarkeit. Empfehlenswert bei unklarem Planungsrecht oder Außenbereichsvorhaben. Bearbeitungszeit ca. 1–3 Monate. Kosten: ca. 50–500 €.
Entwurfsplanung
Bauvorlageberechtigter Architekt oder Ingenieur erstellt alle Planunterlagen nach BayBO. Praxistipp: Klären Sie vorab mit der Gemeinde, ob ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt – dann ist ggf. die Genehmigungsfreistellung möglich.
Gemeindliches Einvernehmen
Die Gemeinde prüft die planungsrechtliche Zulässigkeit und erteilt das gemeindliche Einvernehmen. In der Praxis dauert dies je nach Sitzungsrhythmus des Gemeinderats 2–6 Wochen.
Einreichen des Bauantrags
Einreichung bei der Gemeinde (Durchlaufstelle) oder direkt bei der unteren Bauaufsichtsbehörde (Landratsamt / kreisfreie Stadt). Seit 2024 auch digital über das BayernPortal möglich. Tipp: Reichen Sie alle Unterlagen vollständig ein – Nachforderungen verzögern das Verfahren erheblich.
Prüfung durch Bauaufsicht
Im vereinfachten Verfahren prüft die Behörde nur planungsrechtliche Zulässigkeit und Abstandsflächen – keine Standsicherheit oder Brandschutz. Die Verantwortung für diese Nachweise liegt beim Bauherrn und seinen Fachplanern.
Baugenehmigung
Erteilung der Baugenehmigung als schriftlicher Bescheid mit ggf. Auflagen und Nebenbestimmungen. Die Genehmigung ist in der Regel 4 Jahre gültig und kann verlängert werden.
Kosten für den Bauantrag in Bayern – Übersicht
Alle Angaben sind Richtwerte für ein typisches Einfamilienhaus (Stand 2026). Die tatsächlichen Kosten können je nach Vorhaben, Kommune und Planungsaufwand abweichen. Weitere Informationen finden Sie in unserem Hausbau-Kosten-Überblick.
Rechenbeispiel: Einfamilienhaus in Bayern, 140 m² Wohnfläche, 350.000 € Bausumme
| Position | Betrag |
|---|---|
| Baugenehmigungsgebühr (0,3 % der Bausumme) | ca. 1.050 € |
| Amtlicher Lageplan | ca. 2.500 € |
| Standsicherheitsnachweis (Statik) | ca. 3.500 € |
| GEG-/Energienachweis | ca. 900 € |
| Vermessung und Absteckung | ca. 2.000 € |
| Summe (Richtwert) | ca. 9.950 € |
Ohne Architektenhonorar für Entwurf und Genehmigungsplanung (HOAI Leistungsphasen 1–4) und ohne Grunderwerbsteuer.
Regionale Kostenunterschiede in Bayern
Die Gebühren richten sich nach dem Kostenverzeichnis der jeweiligen Behörde und schwanken innerhalb Bayerns spürbar. In München, Nürnberg und Augsburg liegen Gebühren und Vermessungskosten am oberen Rand, in ländlichen Landkreisen wie Cham, Hof oder Kronach deutlich darunter. Auch die Bearbeitungsdauer folgt diesem Muster: Ballungsraum 8–12 Wochen, ländlicher Raum häufig 4 Wochen.
Bearbeitungszeit in Bayern
Im vereinfachten Verfahren beträgt die Bearbeitungszeit ca. 4–8 Wochen. Bei Genehmigungsfreistellung entfällt die Wartezeit – der Bau darf nach Ablauf der Monatsfrist beginnen, sofern die Gemeinde nicht widerspricht. In Ballungsräumen wie München, Nürnberg oder Augsburg kann die Bearbeitungszeit aufgrund der hohen Antragszahlen auf 8–12 Wochen ansteigen. Praxistipp: Ein vollständig eingereichter Antrag ohne fehlende Unterlagen wird in der Regel deutlich schneller bearbeitet. Häufigster Grund für Verzögerungen ist die Nachforderung fehlender Unterlagen durch die Behörde.
Häufige Fehler beim Bauantrag in Bayern
- ✗Unvollständige Unterlagen: fehlende Statik oder ein zu alter Lageplan führen zu Nachforderungen und verlängern das Verfahren um Wochen.
- ✗Freistellung falsch eingeschätzt: Wer trotz Abweichung vom Bebauungsplan die Freistellung nutzt, riskiert einen Baustopp.
- ✗Eine kommunale Abstandsflächensatzung übersehen, die vom gesetzlichen Grundmaß 0,4 H abweicht.
- ✗Baubeginn vor Ablauf der Monatsfrist bzw. vor Zustellung des Bescheids.
- ✗Kommunale Stellplatz- und Gestaltungssatzungen nicht geprüft, obwohl Bayern diese den Gemeinden überlässt.
- ✗Nachbarn nicht frühzeitig eingebunden – Nachbarwidersprüche verzögern den Baustart erheblich.
Genehmigungsfreistellung in Bayern
Möglich nach Art. 58 BayBO für Wohngebäude im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans (§ 30 Abs. 1 BauGB), wenn das Vorhaben den Festsetzungen entspricht und die Erschließung gesichert ist. Der Bauherr muss die Gemeinde lediglich informieren. Wenn die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats widerspricht, darf mit dem Bau begonnen werden. Dies ist das schnellste Verfahren in Bayern.
Zuständige Bauaufsichtsbehörde in Bayern
Untere Bauaufsichtsbehörde: Landratsamt (Landkreise) oder Stadtverwaltung (kreisfreie Städte wie München, Nürnberg, Augsburg, Regensburg)
Praxistipps für Bauherren in Bayern
- ✓Klären Sie vor der Planung, ob ein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt – falls ja, prüfen Sie die Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO, um Zeit und Kosten zu sparen.
- ✓Beauftragen Sie Statiker und Energieberater frühzeitig, da deren Nachweise Pflichtbestandteil des Antrags sind und bei Nachreichung Wochen kosten können.
- ✓Nutzen Sie die digitale Antragstellung über das BayernPortal – sie ist schneller und Sie können den Bearbeitungsstand online verfolgen.
- ✓Sprechen Sie vor Antragstellung mit Ihrem Architekten über Abstandsflächen: In Bayern gilt grundsätzlich 0,4 H bei mindestens 3 m; Gemeinden können durch Satzung abweichen.
- ✓Bedenken Sie, dass im vereinfachten Verfahren Standsicherheit und Brandschutz NICHT von der Behörde geprüft werden – investieren Sie hier in qualifizierte Fachplaner.
Häufige Fragen zum Bauantrag in Bayern
Wie lange dauert ein Bauantrag in Bayern?▼
Was kostet ein Bauantrag in Bayern 2026?▼
Welche Unterlagen braucht man für einen Bauantrag in Bayern?▼
Kann ich in Bayern ohne Baugenehmigung bauen?▼
Was wird im vereinfachten Verfahren in Bayern geprüft?▼
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Bayern?▼
Kann ein Bauantrag in Bayern abgelehnt werden?▼
Wer stellt den Bauantrag in Bayern?▼
Wann ist in Bayern keine Baugenehmigung nötig?▼
Welche Ausnahmen und Befreiungen sind in Bayern möglich?▼
Wie läuft der Bauantrag in Bayern Schritt für Schritt ab?▼
Wie lange ist eine Baugenehmigung in Bayern gültig?▼
Was kostet eine Bauvoranfrage in Bayern?▼
Brauche ich in Bayern einen Architekten für den Bauantrag?▼
Was passiert, wenn ich in Bayern ohne Genehmigung baue?▼
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Aktualität, Quellen & Verbindlichkeit
Die Angaben basieren auf der Bayerische Bauordnung (BayBO), den verknüpften amtlichen Rechtsquellen und den genannten Gebühreninformationen. Stand der Informationen: April 2026.
Amtliche Rechtsquelle
Verknüpfte Rechtsquelle im BauCheck-Regelwerk zuletzt geprüft am .
Rechtsgrundlagen & Quellen
- • Bayerische Bauordnung (BayBO), insbesondere Art. 57 (verfahrensfreie Vorhaben), Art. 58 (Genehmigungsfreistellung), Art. 59 (vereinfachtes Verfahren), Art. 6 (Abstandsflächen)
- • Baugesetzbuch (BauGB), §§ 30, 34, 35 zur planungsrechtlichen Zulässigkeit
- • Gebäudeenergiegesetz (GEG) für den Energienachweis
- • BayernPortal – digitale Bauantragstellung und Zuständigkeitsauskunft
Alle Angaben sind sorgfältig recherchierte Orientierungswerte und ersetzen keine Rechtsberatung. Verbindliche Auskünfte zu Ihrem konkreten Vorhaben erteilt ausschließlich die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde bzw. das Bauamt Ihrer Kommune in Bayern.
Unterschiede zwischen den Bundesländern
Die Bauordnungen der 16 Bundesländer unterscheiden sich erheblich. Bayern hat mit 3,5 % die niedrigste Grunderwerbsteuer, während NRW und Brandenburg 6,5 % verlangen. Bei den Abstandsflächen gilt in Bayern grundsätzlich 0,4 H bei mindestens 3 m; abweichende kommunale Satzungen sind möglich. Außerdem bietet Bayern mit der Genehmigungsfreistellung nach Art. 58 BayBO einen Baubeginn nach Ablauf der Monatsfrist, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.
Ausführliche Informationen zum Ablauf eines Bauantrags finden Sie in unserem Hausbau-Guide. Eine Übersicht aller Hausbaukosten bietet unsere Kostenübersicht.
Bauanträge in anderen Bundesländern
Jedes Bundesland hat eine eigene Bauordnung mit unterschiedlichen Verfahren, Kosten und Fristen. Vergleichen Sie die Regelungen: