Bauvertrag beim Hausbau: Worauf Sie achten müssen

Es gibt verschiedene Vertragstypen: Der Einzelunternehmervertrag wird mit jedem Gewerk separat geschlossen. Der Generalunternehmervertrag (GU-Vertrag) bündelt alle Leistungen bei einem Unternehmen. Der Generalübernehmervertrag (GÜ-Vertrag) umfasst auch die Planung. Beim Fertighaus schließen Sie einen Werkvertrag mit dem Hersteller. Seit 2018 gelten für Verbraucherbauverträge besondere Schutzvorschriften nach § 650i BGB.

Ein guter Bauvertrag muss enthalten: genaue Leistungsbeschreibung mit Materialangaben, verbindlicher Festpreis oder Kostenobergrenze, Bauzeitenplan mit Fertigstellungstermin, Zahlungsplan nach Baufortschritt, Gewährleistungsdauer und -bedingungen, Regelung zu Nachträgen und Mehrkosten, Vertragsstrafen bei Terminverzug und Sicherheitseinbehalt (5 % der Schlussrechnung).

Das BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) bietet Verbrauchern mehr Schutz: 5 Jahre Gewährleistung (statt 4 Jahre nach VOB), keine Beweislastumkehr bei Abnahme und das Recht auf eine Baubeschreibung. Die VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) wird vor allem im gewerblichen Bau verwendet. Für private Bauherren empfiehlt sich grundsätzlich das BGB.

Seit 2018 dürfen Abschlagszahlungen maximal 90 % der Gesamtkosten betragen. Ein typischer Zahlungsplan orientiert sich am Baufortschritt: 30 % nach Rohbau, 40 % nach Dach und Fenster, 60 % nach Heizung und Sanitär, 80 % nach Innenputz und Estrich, 90 % nach Fertigstellung, 95 % nach mängelfreier Abnahme, 100 % nach Ablauf der Sicherheitseinbehaltsfrist.

Vorsicht bei: unvollständigen Leistungsbeschreibungen (was nicht drinsteht, ist nicht geschuldet), Bemusterungsklauseln ohne Budgetangabe, fehlenden Regelungen zu Nachträgen, Abnahmefiktion (automatische Abnahme nach Fristablauf), zu hohen Vorauszahlungen und fehlender Vertragserfüllungsbürgschaft.

Lassen Sie jeden Bauvertrag vor der Unterschrift von einem Fachanwalt für Baurecht oder einer Verbraucherzentrale prüfen. Die Kosten (500–1.500 €) sind gut investiert und können Ihnen Zehntausende Euro an Folgekosten ersparen. Auch Bauherrenverbände wie der VPB bieten Vertragsprüfungen an.